O2O盘点【20150604】

四代租房O2O模式：未来谁主沉浮?

相比时下最火的词，除了股市，想必就只有互联网了。互联网的低门槛、便捷性、共享性、互动性以及强大颠覆力等特性，不断激发起人们越来越多的创造性想象，其几乎给每个触网的行业带来了颠覆性的革命。

由此，我们被时代的马车，拉进了这个不触网、不个性、不娱乐、不互动、不颠覆，就被淘汰的时代。

租房经济，也毫无意外。

租房经济，从最初的触网即租房O2O一代，解决信息不对称问题，发展到租房O2O二代，由PC客户端覆盖到移动客户端，再到如今的租房O2O三代，开始出现颠覆性的革命。

而简单意义上的“租房O2O”，就是租客及房东通过PC互联网客户端或者移动互联网客户端上的线上房源平台，达成线下的租房交易。但如今，租房O2O在互联网浪潮的推动中，进行了多次改革升级。

下面就让刘旷带大家来看看当今的租房O2O模式，而立足当下，未来我们该如何玩转互联网时代下的租房经济？

一、租房O2O一代

租房O2O一代，也就是代表着传统的租房O2O模式。

模式：线上平台发布房源+门店运营推广+线下沟通=促成租房成交。

该模式涉及的对象有平台开发者、房东、租客、中介。平台开发者、房东、中介三者一般没关联性。

盈利模式：房东、租客、中介均可免费使用该平台，平台开发者利用该平台获取广告主的广告费用。

优势：通过图片甚至视频，更立体直观展示房源信息。对于租客来说，快速掌握大量的房源信息，提高租房效率；对于房东来说，利于提高房源出租效率，尽快获取出租效益；对于中介来说，是否成功和快速促成房源出租，同样关乎其收入。

不足：传统的租房网站，一般不对房源信息进行核实筛选，使得大量的虚假房源隐藏其中，或者产生大量的重复房源。同时，高昂的中介费、多次转租、克扣押金、出租住房的日常监护缺失等弊端、造成了租房市场的混乱，影响了房源出租的效率，进而影响到该租房平台涉及利益方的利益。

现在大家耳熟能详的带有租房业务的网站，如58同城、赶集网、搜房网、新浪乐居、搜狐焦点等等，即是第一批传统的租房O2O模式。

二、租房O2O二代

模式1：中介自行开发线上平台发布房源+门店运营推广+线下沟通=促成租房成交。

该模式，除了中介融合了“平台开发者”这一角色，该模式的特征及盈利模式与传统的租房O2O无革命性区别。

模式2：留有传统的PC客户端，再联合开发移动互联网客户端，大部分也还保留着门店经营。

该升级版本，属于初级版本。只是考虑到现今人们的阅读习惯的改变，移动互联网客户端的流量逐渐增多，故简单的将传统的租房O2O复制到移动互联网客户端，运营及盈利模式与租房O2O一代大同小异。

而如今，大多数租房网站都开发了手机客户端的租房APP应用软件。

三、租房O2O三代

模式1：中介费嫁接房东，培养自己的中介队伍，创新经纪人考核。

例如：丁丁租房

丁丁租房面世第一步，就是打破旧的行规，不向承租方收取中介费。转嫁向房东收取5天租金作为服务费。同时，丁丁租房在线下培养了自己的经纪人团队。

在保障经纪人服务质量方面，丁丁租房改变传统中介以业绩金额为唯一考核方式的办法，按照成交件数来考核，并加入了客户评价。

平台提供专业的工具为经纪人“增信”，而经纪人信用记录也会在线上公示，客户具有选择权。而在成交后，经纪人的收入和客户评价强关联。

盈利模式：初步看盈利模式是，转嫁到房东的中介费。但据之前的媒体报道，丁丁租房相关负责人表示，其现在还没想好盈利模式，只是想把规模做大，规模做大了，自然就有盈利模式了。

优势：不向承租方不收取中介费，大幅降低了承租方的经济压力和决策成本，使客户量增多，同时房东的出租选择多了，房源的出租周期也会随之缩短。据丁丁租房相关负责人介绍，在丁丁租房与房东的接触中，大部分房东对仅相当于5天租金的服务费认可度还是非常高。

而培养自身的经纪人团队，采用新的考核制度，一方便管理，保障服务质量，维护平台健康的租房生态；二利于刺激团队的工作积极性和增强其服务意识。

不足：盈利模式单一且不清晰。

模式2：全程信息化，无线下门店，佣金减半，自有经纪人团队，改变经纪人收入结构。

例如：爱屋吉屋

自2014年3月正式成立，到如今业务落地京沪，半年多的时间爱屋吉屋的规模已急剧膨胀到了1500多人，其中一线的经纪人约1200人。

其主要模式是目标建设一个全城统一的房源大数据体系。在这个体系里，购房者可以按地铁的路线筛选，可以按照公交的路线筛选，也可以按照是不是学区房筛选。

也就是开发可以提供全套O2O房屋信息服务的软件，希望用互联网思维打造全新服务，让天下没有难找的房。同时，去线下门店化，全程线上交易和服务。

北京规定，二手房佣金是2%；爱屋吉屋在北京和上海的租房都是半佣，也就是1%的 佣金。在给员工的工资发放上，爱屋吉屋按服务水平给经纪人发工资。

盈利模式：依靠1%的租客佣金。

优势：公司将互联网信息技术全面引入到中介公司管理流程，信息透明、公开，利于促使交易公平、有序，并进而带来高效。无线下门店，节省成本；低佣金，吸引租客；对经纪人收入结构的调整，利于提高团队的服务质量和工作积极性。

不足：盈利模式较单一且盈利较低。而较低的佣金，将使得爱屋吉屋对其成本结构及公司效率要求更高。

模式3：免佣入住，酒店式管理，拎包入住，随时搬家。

例如：彩之家租房平台

2013年，彩之家2.0模式正式启动，探索并搭建房屋租赁O2O平台。彩之家就是在业主手上把房子租下，放到自家旗下平台统一管理租赁。

彩之家为客户搭建O2O社区租房综合服务平台，提供业主出租、租户求租、在线支付租金、套餐服务线上下单，线下服务等功能。

同时，彩之家保证业主每月准时收到租金且不收佣金，自行承担物管费等杂费且24小时提供物管服务。

区别于其他租房O2O平台的最大亮点是，彩之家的租客相互之间还可换房。例如，你在彩之家租了房子要搬，只需在彩之家平台下的众多房源中挑选合适你的住处，所有费用全免，直接打包就可搬家。

盈利模式：承租业主房源后，出租获取的租金差价。

优势：免佣金入住，即是对租客的一大让利；酒店式管理，也使得房屋质量和居住环境的得到一定的保证；同时同一平台下可实现换房，是租房平台中少有的人性化和多元化。这三大政策，对租客来说，都具有很大的诱惑力。

不足：对平台的物业管理运营能力和成本管控能力较高。

四、租房O2O四代（服务型O2O公寓）：

（1）自如网：自主品牌 B2C+互联网管理手段+管家式的服务+社区化的年轻生活

自如是链家集团旗下的租住产品与服务的互联网租房O2O第一品牌，旗下拥有针对业主与客户的资益+、自如·友家、自如·寓三大产品线——

资益+：和全程托管服务，盘活大量闲置通过专业的资产增值、资产维护房源，为超过20000名业主提供专业资产管理服务。维修保洁、资产查验、定期报告、租客认证、家财险。

自如·友家：针对合租推出的子品牌。

自如·寓：自如寓是自如旗下高品质青年独栋公寓，除自如客自己的居住房间外，自如寓还提供了包括影音区、书吧、花式台球、健身房等公共空间，为青年租客打造了居住社交平台，更增强了年轻人的城市归属感。

自如的所有房源均经过专业设计，实施统一时尚装修、原创家居及品牌家电配置等，保证房屋质量和舒适度；同时提供租期内的租客保险、双周保洁、专业维修及搬家等多项品质服务，在行业首家推出“三天不满意，全额退款”服务承诺。

找房、下定金、签约、续租、退租、转租等一系列服务都通过互联网来实现。

产品的服务对象定位在年轻时尚一代，给年轻人提供一些个性化的线下服务和活动，并整合一些资源，希望构造一个线下到线上的大社区。

（2）YOU+ 国际青年公寓：租整栋房源+开放式装修+社区化+活力青年文化

YOU+的商业模式是租房，租下整栋楼，重新改造之后向青年人出租，主要针对参加工作不久，有活力有思想的年轻人。

卖点是和睦的公共空间和紧密的社区氛围，让年轻人之间更好地交流。秉承了以用户为核心的思维，允许居住者对租住空间进行改造，公寓的一层开辟成所有租客的客厅，聚会、观影、会客、泡吧甚至办公。

（3）友社、青客、蘑菇公寓、寓见等：房屋托管+标准化装修+租后服务

友社、青客、蘑菇公寓及寓见的租房O2O模式相似，采用的“房屋托管+标准化装修+租后服务”模式。例如，友社与房东签下5到10年的的房屋托管合约，进行标准化装修、合约期内按间多次出租给用户，成为托管运营的品牌二房东。

服务性的租房O2O公寓是目前租房O2O最新的升级版本。该升级版的共同点，主要在于以下几点：一是都在于采用互联网技术管理手段，尽可能实现流程智能化、技术化；二是房屋托管，较为细微的区别在于，有些平台是集中式租下整栋房源，再进行标准化装修托管，而有些平台是分散式分批租赁闲置房源，再进行标准化装修托管；

三是租客定位于年轻有活力群体，主打自由、开放、互动的青年文化；四是优化租后服务，增加公共互动区域和活动。

盈利模式：收入来源于租金，通过居住体验、社区活动等线下服务上增加平台附加值，进而加大租客粘性和忠诚度，从而获取更长远的发展和利益；低廉的分销成本；有些租房平台，还可以利用长租平台拥有稳定的现金流优势，合理利用金融杠杆，投资获利。

优势：对于有自主房源的平台来说，可以统一标准化管理，同时为租客提供真实的房源照片和信息以及定制化的特色服务；通过房屋托管、标准化装修及租后增值服务，给自己的房屋出租业务增值，吸引更多客源；

极具想象力的盈利空间，利用培养起来的客户粘性和忠诚度，延伸产业链，开辟新的经济增长点。

不足：租房经济大多在一二线城市较为发达，由于一二线城市的发展，市场鲜有毛坯房源，在房源的供给上带来了一定的阻力。标准化改造房源，也使得投入成本高，风险大。

同时，在服务型O2O公寓模式上，个性化服务是其一大卖点，但在增值服务和改造房源方面的投入以及佣金方面的降低，使得这些租房平台难以在租金上占有市场优势，甚至略贵。而这群刚出来工作，追求时尚的年轻人又有多少人愿意对这些服务买单？

五、未来租房O2O，谁主沉浮？

最初的互联网对传统产业的渗透，主要停留在信息载体的改变，即使是当红的移动互联网，也只是从PC客户端转移到移动客户端。慢慢的，有些产业革新到现在，出现开创性甚至颠覆性的改变。

但大多数传统产业的“互联网+”模式，并没太大改变，其盈利模式、管理模式甚至是技术上的革新都没太大的开创性。

而如今的传统产业要真正借力互联网达到颠覆性的变革和发展，需要从内到外的变革。

对于租房O2O的变革，当然仍旧需要互联网技术上的革新。技术上的革新，可以使得房源的获取更加快速便捷，使得网上交易更为安全。

其后，不管什么的经济变革，最直接的效果验证，就是改革能产生多大的利润。插上互联网翅膀的租房O2O的盈利模式在哪？在采用线下门店，采用技术节省人力物力，采用零佣金吸引客源等手段下，租房O2O的盈利模式在哪？

沿着租房O2O的发展轨迹来看，租房O2O四代绝对是目前租房平台最具有开创性和想象力的模式。通过技术，省却中间交易环节，省却门店产生的费用，节省人力物力的投入，同时免去中介费用，使房东直接面对租客。这一系列的过滤，节省了很大一笔开支。

同时，从最初满足安身的基本需求，上升到人们的居住体验上；从单纯的邻里关系，衍生出社交经济；从简单的收租投资，升级到资本运作。这些都是四代租房O2O带来的革新。

但模式再完美，还需技术的到位，人力的到位。房源的供给，租房平台所宣传的增值服务是否真正到位，盈利模式的多样化，这些都影响着租房O2O的发展。

未来租房O2O，谁主沉浮？我们静候佳音。

作者：刘旷，以禅道参悟互联网、微信公众号：liukuang110

社区O2O被上门O2O割裂，还有戏么？

可能有很多人都在考虑一个问题，“社区O2O”与“上门O2O”有什么不同？这个问题很重要，一直想说没时机说，今天先简单说一些。其实，上门O2O与社区O2O在业务层面重合度很高，在产业链层面属于上下游的纵横交错关系，二者有非常高的密切相关性。

危机来了？社区O2O已被上门O2O割裂

社区O2O、上门O2O，实际上都是为用户提供家庭生活服务，只是所处的大市场范畴略有差异。上门O2O受区域限制因素较小，一家上门O2O公司可以服务整个城市，甚至是全国市场，而社区O2O有强烈的区域限制性，只能服务已有合作的小区；“上门”顾名思义要上门甚至入室，“社区”不太需要入室但覆盖了用户的主要生活圈；上门O2O侧重在以线上为主广撒网式的发展用户，社区O2O针对性服务的线下小区就是目标市场。

虽然从对市场的理解上，二者存在一定差异，但在业务层面上，二者的重合度非常高。我们先看下上门O2O已有哪些类目了，从服务特征来分的话可简单分为三大类：上门服务创新类①，洗衣、大厨、家政、洗车、按摩、美业等；生活问题解决类②，开锁、送水、下水、换气、维修、电工、回收、家教、家装等；电商消费零售类③，生鲜、水果、商超、特卖、（餐饮）外卖、（网购）快递等。上门O2O项目基本把社区O2O中最有价值的部分都给做了。

然而社区O2O不仅遭到了上门O2O的分食，同时也遭到了便民支付、社区金融、租房二手房等都有互联网项目的割裂，只是不及上门O2O那么明显。二手房、租房这些一直都是互联网的重要市场之一，就不多说了；便民支付这部分是支付宝钱包、微信支付赖以生存的重要组成；互联网金融对社区金融也有很强的替代作用。

社区O2O基本上被瓜分殆尽了，但这并不是说社区O2O没有机会了，反而证明了社区O2O的价值。既然上门O2O与社区O2O做同一个市场，未来二者肯定还会有更深入的联系，被割裂只是暂时的。

上门O2O做的是“纵向市场”，而社区O2O做的是“横向市场”，从互联网的规模效应来看，肯定是上门O2O更容易做一些，社区O2O的地域问题限制了其初期的规模效应。但随着社区O2O与上门O2O相互促进发展，一纵一横之间的交集会越来越多，更多的机会也会在二者的碰撞中显现。

再高频的上门O2O也是低频，社区O2O很有机会

这里先给社区O2O人一点信心，不要被上门O2O的“纸老虎”们吓破胆了。不妨回想一下你的生活，①、②、③中哪些上门O2O是常用的？相对而言③类用的可能还会多一点，但离生活普及的程度差的远了；、真伪需求难辨的阶段；②类实际是更多的是运用互联网信息传播的工具职能，只是便于用户更好的找信息，就算没有此类O2O项目，对用户的生活影响不大，因为都是一些非常低频的需求，可替代性很强。

此外，再高频的上门O2O也是低频，这正是现阶段社区O2O的机会。目前的上门O2O都是纵向垂直型，若社区O2O能在横向横切一刀，那上门O2O都得俯首称臣。若错过了这个机会，垂直型的上门O2O肯定会横向扩张，例如做家政的开始向洗衣、洗车等领域扩展是很有可能的。

垂直企业到达一定瓶颈的时候往往都会横向扩张，到那个时候上门O2O本身就会演变成社区O2O了。这就是之前说的，上门O2O与社区O2O做的是同一市场，未来肯定会有更多的碰撞，各方都需将眼光放长远了看问题。

被割裂说明社区O2O细分才更有机会，难就难在想做平台

上门O2O很好的印证了我之前一直强调的社区O2O要从垂直做起，要根据自己的优势去做的言论。很多人做社区O2O项目都想做成平台，而现阶段的社区服务市场并不完善，缺乏平台成长的基础环境，想做平台的都不能做到自给自足，没有造血功能指望着投资人的钱怎么行？

投资人又不傻，在创业融资的过程中，上门O2O拿到融资的要远比社区O2O多，因为上门O2O做的更细分，目标更明确，不像社区O2O都有一颗平台心但却不知怎么成为平台。近段时间仍有一家有些背景资金还算充足的企业试图通过烧钱成为社区O2O平台，缺乏内容的社区O2O项目很难让人看好，烧钱是解决不了问题的。

其实有钱烧的还好，现在有许多没资源、没技术、没背景、没资金的人都想做社区O2O，指望出个项目方案去找投资人投钱，抱着这种想法的可以歇歇了，现在的投资人对社区O2O越来越谨慎，什么根基都没有的社区O2O项目不要再拿着“做平台”的方案去找投资人了，那是在侮辱投资方的智商。

社区O2O是个大市场，对于普通人来讲，做一些基础的工作是很有机会的，结合互联网开个水果店、代购网点、快递代收、终端配送什么的都可以尝试，至于更大的社区O2O平台，那是有资源资金实力的企业要做的事。

巨头正在出手整合上门O2O，这之后就是社区O2O了

社区O2O的平台很难做，但上门O2O的平台很有机会，58、点评、京东、美团等巨头都陆续推出到家O2O项目，目的正是为社区市场而来。这些互联网行业的巨头完全可以通过整合各个垂直的上门O2O，先成为上门O2O平台，之后在以打包的形态全面进入各个社区，进而升级成为社区O2O平台。

再来看，阿里、腾讯最近在智慧城市争夺战上打的火热，而智慧城市最终细分落实的时候肯定会落到智慧社区，社区智慧又与社区O2O是一条线的市场。实际上，据我所知，阿里、腾讯很早之前就想进入社区市场，但一直难以落地。现在阿里、腾讯正在发力便民支付、生活缴费、互联网金融、移动医疗、智慧出行等大市场的基建，未来肯定会以智慧社区打包的形式切入到社区O2O市场。

阿里、腾讯都看中社区市场，但不会亲力亲为，他们才是真正的大平台、大入口，他们会出面投资整合一些企业，让这些企业去帮他们做事，阿里腾讯想要的是持久而强大的综合竞争力。

再来看一下，58、京东、点评的背后投是腾讯，未来不排除腾讯会整合他们打造一个大型的社区O2O平台，要是腾讯在投资一下顺丰，把嘿客资源也整合进去，没准这一盘大棋就活了。当然，这只是美好的想象，腾讯要想整合58、京东、点评等巨头本身就是一件难上加难的事，这三家肯定是谁都不服谁的。

线上需要落地，配送、售后、追踪、对接、安等，线下很多事可做

对于巨头整合上门O2O未来将染指社区O2O的趋势也不必杞人忧天，目前的社区O2O市场仍有足够多的机会。阿里、腾讯、京东、58、点评、美团他们这帮搞互联网的都乐于霸占网络入口，都想成为平台，而社区O2O中很多环节都需要线下部分参与进来，线下端的服务职能才是社区O2O市场中最大机会。

最简单常见的就是电商配送，生鲜类的社区电商对终端的配送要求很高，外卖也需要有配送，洗衣O2O也需要上门取衣送衣，这只是简单的几个例子，上门O2O也好，社区O2O也好，都有非常多的环节需要线下终端提供辅助服务的职能。例如家里没人的时候怎么办？服务出现意外或质量问题谁能快速鉴定并提供售后？

快递行业就是有效利用线下终端的一个范例，社区O2O的终端服务有更广阔的扩展空间，但很多人不知道该怎么去做。

物业需要改变形象，成为守护者、服务者，而不是管理者

我在甚多社区O2O文章内不只一次强调了物业在社区O2O中的重要性以及未来的价值，但多数物业仍不懂的该如何做社区O2O，而是想着如何能从居民手中套点钱，卖些东西，提供些增值服务，再做做金融什么的，希望赚钱又快又多。事到如今，最早做社区O2O的万科、龙湖等也没做出来什么瞩目的成绩，至于其他打着社区O2O旗号去上市的物业就更别提有什么成功案例可言了。

一些物业叫嚷着社区O2O其实是喊给媒体和资本市场听的，住户很少会感受到他们社区O2O究竟是什么。对于物业而言，社区O2O并不是经营什么产品或提供什么增值服务，最重要的是意识的转变。在社区O2O的环境下，物业不再是社区管理者，而是社区守护者、服务者，要让居民感受到服务的氛围。

物业本身就是服务行业，此前却一直是管理者的形象，这难免会引起居民的诸多怨言。在社区O2O之下，未来会有更多外来服务进入社区，而物业要做的是，怎么样管理好这些服务，最大可能的保护社区居民的权益，而不是每天斗智斗勇的催缴物业费。若连这个最基本的服务职能都做不好的话，就更不要妄想其他什么社区O2O了。

门店是绕开物业的方式之一，但不能随便乱用

至于物业该怎么做？这个等有机会我找两个合作物业试点看看，到时候再告诉你们具体执行层面的东西。现在还是先聊两句要是物业做不来或是不配合该怎么办的问题。

在社区O2O落地层面不见得非由物业去完成，物业只是理想的对象之一，因为一来物业本身缺乏更多的营收手段，二来物业存在一些闲置的劳动资源，三来物业是社区中第一服务者，四来物业是跟住户收了钱的需要有更好的服务。但在中国这么大的市场，肯定有很多物业无法成为社区O2O落地时的执行者，而且他们又很难会配合其他人去做是，那怎么办？那就“绕开它，取代它”。

实在不行的话，可以通过设立门店的形式去执行社区O2O落地时的各项服务职能，但并不是随便开个门店就可以的了，前几天写过《社区O2O，门店用来做什么？》，简单分析了一些门店在社区O2O中的生存环境。物业在社区O2O落地环境中不作为的话，那门店就将会发挥作用了。但这个门店要怎么做？也需要做下市场测试，在这个问题上，顺丰嘿客非常有借鉴价值。

社区O2O市场有共性，更有特性

至今我已写了很多篇社区O2O的文章，近期打算整理成书，以便大家对这一市场有系统性的认识，社区O2O市场噪音太大，我只是尽可能的帮大家厘清方向，具体该怎么做，每个项目都有不同的特点，需要就事论事，社区O2O市场有共性，但特性更强，而这个特性才是中小创业者的机会。

传道授业解惑正是自媒体的价值之一，对于我说的这些内容，有很多人从中受益，当然可能也有人不认可，不过对我没什么影响。我说的很多内容不只是个人对行业的认知分析，还有一些从业者的经验教训，最近两个月，陆续有十几波的来访，从各个角度做社区O2O的都有，社区O2O真的有很多问题，但我认为这个行业仍很有机会，现在就看谁的执行能力更强了。

文/王利阳

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