专访E+青年公寓 | 被误解的长租公寓，“自律”应该是重点

伴随着消费升级应运而生的青年公寓，不仅从装修、设备、租金等方面满足了一线城市及强二线城市的城市白领的住宿需求，对于一些共享空间、线下活动的植入，让租房生活变得不再单一。而与此同时国家出台了一系列鼓励和规范住房租赁市场的政策，在政策的导向之下市场兴起，青年服务式公寓更是成为了众多企业和风投资本竞相探索的新蓝海。

E+公寓就是在这样的环境下逐渐成长起来。成立于2016年底，定位长租公寓美好生活服务商，第一年在南京开设了第一家门店，并取得了7天满租的成绩。两年时间已开业30+项目，即将开业10+项目，储备40+项目，运营资产超30亿，累计服务10万人群。目前在南京品牌公寓市场，从门店数量上来说，E+已达市占率第二。2018年11月22日完成近亿元新一轮融资，投资方为鹏万资本。

随着供给增加，长租公寓行业已从市场驱动阶段向管理驱动阶段转型，红利不在的情况下，在公寓的科学化管理、人才培养体系、供应链各环节成本效率把控，最终实现品牌溢价，服务增值从而提高行业利润成为接下来行业关注的重点。

“三错配”，看租客终端需求

在E+青年公寓创始人张威加看来，目前长租公寓领域存在“三错配”的问题，即户型错配、地段错配、团队错配。

错配本质上在于不清楚年轻人的需求是什么。在E+青年公寓创始人看来，目前年轻人对于住房的需求大致有以下几方面，第一，年轻人愿意选择在核心区域性价比较高的产品。第二，在住宿要求方面，年轻女性比男性更愿意花钱在房屋装饰上，对于房间布置的要求比男性高。E+青年公寓秉承的理念便是一切从消费者终端需求出发。

据E+青年公寓线上系统调研数据，在服务过的南京城区的租户中，女性对于品牌公寓的诉求更高，尤其是在对于地理位置的优越性、公寓的安全性、产品舒适性以及服务品质方面的诉求。目前，E+青年公寓的租客中，女性用户月收入将近一半用于租房，男性消费的比例在20-30％。基于此调研数据，E+青年公寓调整女性客群的房屋布局，增加衣柜面积，满足女性客群需求。

一线城市的“爱“与“恨”

E+青年公寓选择一线城市以及强二线城市核心区域位置小而美的项目，单体项目房间数量在30-100间左右。张威加看来，市区内产权合规的闲置资产较多，选择性大，且同时满足消费者需求；另一方面，选择单体项目在30-100间左右的公寓，且面积在600-2100平方不等可以有效节约成本。

目前，E+青年公寓在南京、杭州等强二线城市深耕，对于是否会向一线城市扩张，在张威加看来，这是历史发展的必然。“一线城市的存量地产与强二线城市相比有较强的优势,但是在拿地方面，品牌公寓的拿地压力远高于房企。”

之前报道过的安歆公寓创始人也曾提及，目前政策在租赁拿地的审批流程还是相对比较慢，而加之房企本身强大的拿地基因，对于品牌规模化的扩张存在一定的难度。

根据戴德梁行住宅部的报告显示，目前南京市场有较多长租公寓品牌，以集中式管理为主的公寓品牌就有近20家，知名的几家有朗诗寓、贝客等，总房源量近1万套，在二线城市处于领先水平，户型在20-40平方米为主，整体租金水平在1500-4000元/月。

在克而瑞南京机构推出的《南京长租公寓发展白皮书》中显示，目前南京已出让六幅租赁土地，2018年租赁用地占比30%，仅次于北京、上海。南京2018上半年成交量是2017年的60%。南京机构化比例位于第二梯队，涨幅显著，市场容量为212万人。

由此可见，迫于各方面条件制约，长租公寓服务商也正在向强二线城市深耕，南京、杭州等 一线城市周边城去成为了服务商们聚焦重点。

“错爱”的互联网思维

目前，各行各业都在强调“+互联网”，为便于管理和优化服务，线上软件成为首选。E+青年公寓研发了公寓管理系统，从消费者终端出发到用户画像，到选址，再到内部管理系统（行政、财务等）形成产业闭环，用大数据指导和反哺未来长租公寓的定位。

在张威加看来，虽然长租公寓未来潜力巨大，但是用户规模有限，一味通过互联网思维线上框住客户，其实并非是一种明智的选择。在互联网产业中，以抖音为例，与抖音的几百万用户基数相比，品牌公寓的几十万用户只是冰山一角。

目前，E+青年公寓面对租客需求，近期将会上线小E心选品牌，针对公寓租户群体推出社区团购服务。在社区团购方面，张威加表示不做大而全的团购电商平台，而是作为用户喜好调研平台，个性化定制特定人群的商品。

可以看出，互联网思维不是长租公寓的本质，而应该是为长租公寓润色的手段之一。长租公寓的本质是地产属性，地产的服务人群的最终需求是解决住宿问题。