环沪(长三角)都市圈价值区域之一------嘉兴

我曾经和很多人说过，如果你要买房一定要交一个地产朋友，作为房地产这个信息极度不对称的行业，一些地产朋友的一个小细节或许可以起到很大的对接作用。

我的第一站是环上海，是后台朋友们询问最高的一个片区，我跑遍环上海一圈，为大家找到一个区域----嘉兴，整个嘉兴是未来长三角城市群发展下一轮价值裂变最聚集的区域

一、未来红利释放区域，没有比长三角联动下的浙江再好的地方了

我已经在很多地方说过了，中国未来发展的主旋律一定是城市群，控制一线城市，然后带动周边二三线，从人口政策就可以很清晰的看到这样的倾斜。

包括整个京津冀对于落子雄安这个举措，也是沿袭这样的城市发展模式，所以这一定是近五年来的主流

而城市群的发展，最成功的样板我一定认为是在长三角，原因很简单，长三角除了上海，周边的城市经济能级都比较高，后续如果价值链打通，整个构建的场景会非常惊人

而长三角城市群的下一轮重点一定是在浙江沿线，道理也很简单，江苏省这条线从苏州（江苏省地级市）到昆山市（苏州市代管县级市）到花桥（昆山市下辖镇），整个发展起步时间比较早，整体的利好已经释放完毕，而2017年浙江省大力拥抱上海，这会成为未来的主轴方向

二、而长三角浙江沿线，引爆点在哪里

环沪价格上涨的一个重要原因是来自上海的价格挤压。上海的太贵，上海的买不起，所以上海的周边也就有了增值的空间。但是上海的价值链会往哪里挤压呢？本质上价值的挤压其实就是人口和产业的挤压，人被转移到了哪里，产业被转移到哪里，房价本质上也就被带动到了哪里

一个简单的道理，为什么过去五年，昆山的房价涨幅会超过太仓或者千灯这样的区域？并不是昆山离上海近，而是因为轨交存在让人口转移产业专业存在可能性

好，上一个五年是昆山，那么下一个五年是哪里。环沪这么多城市，本质上没有太多的选择，毫无疑问这样的机会留给了嘉兴。当然，还是那句话，不是因为距离上海近所以嘉兴就有机会，物理距离从来不是一个区域是否可以发展的核心，关键还是要看价值链的传导是否通畅。

2，嘉兴有一个很大的利好，是得到官方的认可大力拥抱上海的城市。

环沪这些城市发展的好不好，本质上不是他们自己说的好不好，而是要看上海的脸色，愿意和哪里好。上一轮的昆山花桥为什么可以起势，本质上是地铁愿意通过去，铁路政府花钱，车厢绿地赞助了，这种实打实花钱的交情还是可靠的。

一张图看懂价值传导

虹桥是上海牵动周边城市的永动力，而抓取带动周边城市的主要方式就是高速和高铁。我们可以很清晰的看到，上海联动的是嘉善和嘉兴这两个周边城市。再往下就脱离了一小时生活圈，而且下端就是杭州，距离再拉长后价值的传导就开始减弱。而对于嘉兴和嘉善的经济能级来对比

毫无疑问，从整个城市经济结构来看，嘉兴的能级都比嘉善要强，而且要上两个台阶，而嘉善的房价却比嘉兴要贵，仅仅是因为距离上海更近10公里的距离。

所以你可以说嘉善虚高，但也可以说嘉兴的潜力尚未爆发

另外还有一个很重要的佐证方式

嘉兴是当下开发商最愿意进入的一个三四线城市之一，这也是我非常爱用的一个判断方式，我们都知道，地产人最精明的就是对城市的判断，如果一个城市发展不好，是不会有那么多开发商愿意去的。嘉兴房企涌入，本质上就是价值的重要体现

3，科技城的规格决定价值上限

这个红包超过过去那么多环沪城市发展的能级，红包的名字叫：张江长三角科技城

▲在建中的张江长三角科技城

这个科技城的独特之处在于：这是全中国，唯一一个跨城市开发的科技城

换句话来说，整个园区，一半在上海，一半在嘉兴。去年两个城市的市长一起牵头落地了这样一个科技城的发展，本质上已经给到外界一个强烈的信号：嘉兴在产业结构上成为上海最紧密的部分。换句话来说，未来和上海融合的政策倾斜上来说，嘉兴一定是拿到最好的资源，然后才是嘉善、宁波杭州湾之类的区域

各位要记住，房地产本来就是一个先投钱再回收的买卖，上海和嘉兴这种级别的合作，未来他们基本就可以用亲密无间来形容。我们来看下这个产业园的具体情况

▲张江长三角科技城区位图

➤与上海市枫泾镇接壤，地跨上海与浙江两地。总规划面积87平方公里，其中浙江平湖市境内45平方公里

➤上海张江高新区管委会正式授牌成立、嘉兴市和金山区共同签署《区域联动发展全面战略合作框架协议》、嘉兴市和张江高新技术产业开发区、金山区共同签署《深化合作加快推进张江长三角科技城建设框架协议》

➤按照“一城两园”的布局和“统一规划、统一建设、统一管理、统一招商、统一运营”的原则，充分发挥张江国家自主创新示范区的品牌效应，合力打造一流科技新城

▲发展目标

这样规格的规划说实话是非常罕见的。张江长三角科技城，上海部分拿出了张江的产业，金山的土地以及整个的能级规划，而嘉兴部分，这一块的落位点就在于平湖的新埭镇

换句话来说，如果嘉兴类似于昆山的话，那么新埭就是花桥，第一个融入上海的这么一个片区。但是从目前来看，上海对平湖释放的善意远大于五年前的昆山，整个平湖的区号是021开头的，公交卡和上海是通用的，未来的医保也即将连通，教育配套也得到上海的支持。这两个主次的颠倒，本质上也就说明了未来的嘉兴他一定不是2.0版本的昆山，最起码他会是下一个上海一城九镇的雏形。这是我对平湖的认知，如果说房子就是这个城市的股票的话，那么嘉兴应该是房企和投资者都应该拥有的股票

四、如果在嘉兴买房，推荐区域如下

1，推荐版块一：嘉兴平湖的新埭

▲张江长三角科技城区位图

▲发展目标

张江长三角科技城，上海部分拿出了张江的产业，金山的土地以及整个的能级规划，而嘉兴部分，这一块的落位点就在于平湖的新埭镇。换句话来说，如果嘉兴类似于昆山的话，那么新埭就是花桥，第一个融入上海的这么一个片区。但是从目前来看，上海对平湖释放的善意远大于五年前的昆山，过去昆山最大的利好仅仅是地铁段的衍生。这一点在平湖一个跨城市的规划就已经匹及。整个平湖的区号是021开头的，公交卡和上海是通用的，未来的医保也即将连通，教育配套也得到上海的支持，我几乎很难想象一个城市还能对外释放什么样程度的善意。这基本上不是平湖想要融入上海，而是上海需要平湖的进入

如今嘉兴的房企入驻越来越频繁，大家都在一头扎进来开发这个城市，而最值得关注的其实是这个品牌

融创是前十强里进入城市最少的一个房企，换句话来说融创是最有深耕精神的房企。这也是为什么融创去的城市我都把他作为重点的投资对象，如果一个房企愿意在这里花上几百亿开发十年，你买一套房子有什么好担心的呢。如今的嘉兴就是如此，这个在上海和杭州纷纷打下一片江山的融创，也果断的发现了嘉兴这个城市。最关键的是，平湖的新埭，目前有且只有融创这一家房企的开发

▲融创江南悦项目示意图

但这还不是全部，我们需要观测的是房企是否愿意开发高端产品。愿意做高端，本质上也就说明了贵的房子是有人要的，那么刚需产品的价格上涨才会有空间。同样我们也看到，在平湖的开发区，融创海越府高端项目也即将扎根落地。这个产品的开发本质上也代表着融创对于这个城市的重视，愿意开发高端产品，本质上也就代表着开发商真正意义上的看到这个城市。一个房企不在一个城市赚一票走人，愿意持续耕耘，这很符合融创深耕的策略，也代表嘉兴未来的空间。

2，推荐板块二：嘉兴市秀洲区王江泾镇

拿嘉兴来说，如果要买嘉兴，那对冲最好的一种方式，就是买嘉兴产业夯实的一个地方，有产业作为托底，一来未来会有人口导入，二来未来有政策利好这个地方也有产业可以撑得住啊。目前整个嘉兴我觉得比较适合的区域就是王江泾镇，坐落于京杭大运河之畔，是立足于长三角的百年纺织重镇。

全镇拥有6000多民营企业，行业结构己形成纺织、化纤、印染等，其中纺织业是支柱产业，占经济总量的90%。王江泾作为中国纺织名镇，纺织业年产值70亿。说实话看到产业的时候我是比较怕各种虚的产业，口号很响但是落地情况如何不知道，而王江泾的产业是传统产业，这一块已经消灭了最基础的风险

另外一个利好就是，作为一个独立产业驱动的区域，整个王江泾都在快速的融入嘉兴和融入长三角。区域内嘉兴2号线的规划，就在王江泾有设点，G50沪渝高速和S32申嘉湖高速40分钟直达上海。未来五年内将导入人口30万，加上原有的15万人口，王江泾将会汇集45万人口。预计到2020年，有望形成年产值200亿的产业集群

另外有一个信号也比较暧昧，大家可以看下

浙江在做小城市培育计划

所谓小城市培育，本质上就是孵化有潜力的三四线城市崛起。而靠近长三角经济圈最近的这个城市，那么巧就是王江泾，而最令人兴奋的是，在60个浙江重点孵化的小城市来看

王江泾的完成率非常好，占到第四位

或许这个区域可以借到的势能非常多，长三角城市群的带动+浙江重点孵化+自有产业的升级，这几乎是整个长三角经济圈里最值得长期投资的一个版块，很多人在后台问我，如何投资房产风险会比较小。一般面对这样的问题我都不会回答，因为问题太大，而且很难说清楚。但是如果让我去购买投资性房产，我一般会有2个基本的套路，选择大宏观趋势的利好，这在未来会借到很多的势能，然后再选择小区域产业的托底，这会打消掉项目绝大部分的风险，这也是为什么我会选择押注王江泾的一个重要原因。

四、最后聊一下时机的问题

我总是建议我的朋友买房选在行业最冷清的时候，这样你受外界干扰的因素也就比较小的

那最冷的时间毫无疑问就是过好元旦，但是春节还没开始之前，这段时间开发商开始新一年的计划，前面第一个月卖房都比较宽松，而市场上的客户又相对比较少，所以你比较能够争取到好的条件和待遇

我80%的房子都是在这个时间点买的，每次都是屡试不爽，而这一次中南的项目时间也不错

当然，开发商对我也厚道，因为投放了我们广告，所以就想拿出一些定向房源给到客户，如果你有兴趣，觉得50万购买未来长三角最强发展版块，那么你或许可以这周六来现场看下