【踩盘】天健上城:价格“解渴”天河刚需 污染问题却成疑点

天河区作为广州的CBD，楼盘价位一直是居高不下，新货更是寥若星辰，也以豪宅居多，对于刚需一族想要在天河区置业似乎不是一件易事。今年“金九银十”天河区罕见地有几处刚需楼盘入市，价位几何？是否值得入手？好房网记者代你一探究竟。

天健上城是深圳天健地产在广州的首个项目，位于天河区奥体板块广园快速路与车陂西路交界处，当前在售5、8、9栋【揽胜】组团，户型为77-100㎡二至四房，毛坯均价约23500元/㎡，九月初将推1栋【果寓】组团有4梯22户，14层，60-75㎡两房，一层规划为商铺，现为项目的销售中心，吹风价19000-23000元/㎡。

区位篇：规划整体利好 有较大升值空间

天健上城位于广园快速路与车陂西路交界处，靠近中海康城花园西北侧，紧邻经适房项目广氮花园，为奥体新城板块规划落实后首个商品房项目。一方面，奥体新城板享受政府600亿元配套先行的政策利好，另一方面项目刚好处于珠江新城CBD、琶洲会展CBD和科学城高新技术CBD三大CBD环绕汇聚中心，所以未来有较大的升值空间。

项目篇：天河稀缺小高层价格亲民户型可圈可点

天健上城总占地面积为5.7万，最高建筑仅为14层，由叠拼别墅、洋房组成，是天河区较为罕见的低密度花园社区。当前在售5、8、9栋【揽胜】组团，户型为77-100㎡二至四房，九月初推1栋【果寓】组团。新推1栋【果寓】组团有4梯22户，14层，60-75㎡两房，一层规划为商铺，现为项目的销售中心。据销售人员介绍，1栋采用中空式采光天井设计，布局科学，可享受阳光回廊。而据记者现场考察，1栋共四幢成梯形布局，一幢西北朝向，而在广州夏天时间较长，屋内会非常炎热，冬天多吹西北风，窗户多数不能打开。

户型上，【果寓】性质为普通住宅，但是产品设计走的却是公寓路线，与其他商业公寓不同的是，每户都有一个生活阳台且可以使用明火。由于【果寓】70㎡以上户型基本分布在四个边角上，导致户型不方正，但却使得厨房与客厅相对独立，油烟气味不会影响到客厅。

价格上，在售【揽胜】组团毛坯均价约23500元/㎡，新推【果寓】组团吹风价19000-23000元/㎡，以1.9万-2.3万的均价来说，总价大多低于210万，3成首付大约在60万左右，这在市区的一手房来讲已经比较“亲民”。区域均价在34000元左右，周边相同项目有富力天禧和佳润上品青园，均价分别为27000元/㎡和24000元/㎡。

项目平面规划图

项目周边同类楼盘

5栋施工情况

9栋已开放样板房

环境篇：小区内环境舒适 周围污染问题成疑点

天健上城的绿化率为35%，采用西班牙式园林风格，加上北面6、7栋靠近马鞍山公园，小区内整体环境较为舒适。但是小区水道蜿蜒的园林景观却与周围一片荒芜草地，破旧工地形成鲜明对比。项目南侧紧邻中石化宿舍和经济房项目广氮花园，西侧为一块住宅用地，目前尚未施工，只是用铁皮圈围。项目东侧是临时搭建的工人棚屋以及塑料橡胶和废铁处理厂，距离天健上城9栋不到50米。项目周边路面情况都较差，“百花丛中过，片叶不沾身”来到这里才能深刻体会，因为只会沾得一身灰尘，多数路面都还处于坑坑洼洼的状态，很多建筑用车经过，路边的植物都积着一层厚厚的灰尘。

据居住在广氮花园的网友反映，马鞍山一带常有工人非法焚烧塑料废品，晚上时常闻到刺鼻酸臭气。记者现场采访了工地旁边小卖部的老板，据她介绍,居住在临时棚屋的人一部分是工地建筑工，一部分是废品处理厂的工人，约100来号人。当记者询问晚上是否会闻到焚烧塑料废品的刺激性气味时，该老板则告诉记者：“附近的废品处理厂只是针对收集来的塑料、橡胶和废铁进行分类回收，并没有做其他处理，所以基本没有什么臭味释放出来。”记者踩盘时间为8月25日下午4时左右，当时天气晴朗，现场未闻到臭味。废品处理厂也无工人作业，只有几个工人围坐闲聊。而据记者现场观察，工厂里面只有一些简单的装卸设备，附近却能看到冒起的分散的小黑烟。虽然通往马鞍山的道路异常崎岖泥泞，但是却有不少货车途经，记者现场测算了一下，约一分钟就有一辆货车经过。附近的菜农告诉记者：“山背面有一些工厂，货车多数是那边过来。”至于货车装载何物，记者询问了两个附近的居民，均表示不清楚。

天健上城前身为氮肥厂，土地和水体是曾经被重金属和有毒有机物污染的“毒地”。污染的土地不适宜居住，亚运城曾在此选址，就是因为土地污染而改选金沙洲，后来挖了一大堆土运往别处焚烧，再换土重填。对于广氮地块是否已作出完善的环评处理，一直众说纷纭。2007年11月，由中山大学和广州市环境保护科学研究院对广氮地块做出的环评简本报告中，指出广氮厂区内需要进行修复的各类污染土壤总面积为19.9441万平方米，其中包括重金属污染土地面积71035平方米，但广州市国土局坚称，需要修复的污染地块仅6.8万平方米，而广氮新社区并不在主要污染区内。广氮地块污染面积究竟有多少至今未有定论，而在环境影响评价的过程中，土壤污染情况被公布出来，对人体有无危害的问题，也引起了各界的关注和争论。

小区内游泳池

天健上城与中石化宿舍、广氮花园保障房仅一街之隔

小区内游泳池

天健上城与中石化宿舍、广氮花园保障房仅一街之隔

配套篇：周边教育资源丰富 生活配套却基本为零

记者从销售人员口中了解到，天健上城的教育资源是比较丰富的，周边小学就有含华南师大附小(省一级)、黄村小学(市一级)、华景小学(市一级)在内9所；初中也有广州市44中学(市一级)、骏景中学、泰安中学；高中：华师附中(省重点)、第47中(省一级)、东圃中学(省一级)；而项目还靠近华南师范大学、暨南大学、华南农业大学、华南理工大学等多所天河高等院校，由于当前楼盘还没有业主入住，具体能入读哪些学校还未可知。但整个项目小区只有一所配套幼儿园，显得有些寒酸，销售人员也称幼儿园会在交楼时与商业地块一同建成。

交通配套上，公共交通并不发达，无地铁直达，据销售人员介绍，2015年6月地铁19号线将开通，届时车陂路西站入站口就在家门口。项目门口即为广氮花园站(始发站)，目前已开通764、408、40路公交车，可乘坐公交快速到达4号线及5号线车陂南地铁口或员村地铁口，记者实测发现，发车间隔在10分钟以上。周边对接广园快速路、环城高速快速接驳中山大道、黄埔大道等主干道通达全城，对于有车一族，出行并不成问题。

生活配套上，天健上城就显得太过寒碜。距离项目最近的广氮花园楼下，目前尚无一家商铺营业，小区入口处有几个流动水果摊，而在广氮花园对面也只有零散几家快餐店，记者踩盘当天，只有一家处于营业中。据销售人员告诉记者，2013年5月项目对面一块商业地块也被天健地产公司拿下，预计2015年交楼时配备商业设施和中学。

天健上城所在区域未来规划

结语

对于天健上城的生活配套，只能期待明天会更好，周边污染问题也还尚无定论，有待相关部门加强整治以及给出确切的环评报告。但是作为靠近天河CBD的刚需盘，天健上城还是有众多优势，加上本次推出的均为小户型，价格亲民，无疑能解天河刚需之渴，如能克服生活配套的短缺，天健上城还是值得众多刚需族考虑的。