楼市再响惊雷!二手房交易,大利空来了
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来源：财经韬略（本文不代表金融五道口立场）
对于很多城市的“潜在购房者”来说，即将到来的1月1日（或12月1日）将成为一道“突然降临的天河”，把你和房子一下子隔得更远！
这是啥意思？
先看两张照片，是在朋友圈里看到的，建行的业务通知：
上图是在朋友圈看到的，某市建行的业务通知，图一（上）告诉我们：从1月1日开始“二手楼不允许有阴阳合同了”。因为要以“网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度”。
图二（下），则是进一步的解释。它告诉我们，在二手房交易流程中存在相互监督，产权登记部门可以向监管部门（主要是各地银监局）举报银行的不规范做法。
那么问题来了：这两张图片是真的还是假的？目前，上述两幅图片的真实性尚未得到证实。但图片里提到的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》是真实存在的，、、银监会”联合下发的，编号是“建房〔2017〕215号”。
建行业务通知里提到的“核心精神”，在上述官方文件里是存在的。所以，即便上述建行的两张图片是伪造的，但基本内容是真实的，只是执行的时间可能存在差异。
笔者在多个政府的网站上，查到了《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》。，时间是2017年11月14日。湖北省住房和城乡建设厅等三部门，则是在11月10日转发的这份文件。
下面就是这份重要文件的“真容”，来自“浙江省住房和城乡建设厅”官网：
其实，这份文件被多家媒体报道过，但大家一般只注意了整顿“消费贷”、“场外配资”的内容，没有注意到二手房贷款额度的问题。文件第3页、本号做了红框标志的，就是相关内容。
原文如下：
银行业金融机构在办理个人住房贷款的业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。
这个表述，跟上面提到的某地建行的表述，完全一致。
这个政策的实施，将对楼市产生重大影响，虽然它只影响二手房、基本上不影响新房。
新房交易很简单，现在基本上是政府定价，每套新房价格在楼盘发售之前已经完成了审核、备案。所以，贷款的时候按照备案价就可以了，没有争议。
二手房则不同。目前在二手房交易中，存在四个价格：
1、真实成交价；
2、银行贷款时的评估价；
3、合同备案价；
4、政府评估价。
由于房价变动很快，二手房交易又存在阴阳合同，其实政府、银行搞不清楚真正的成交价。比如甲乙双方在深圳买卖一套100平米的二手房，约定成交价是1000万元。但买方希望多贷点款，向银行提交的贷款申请上可能是1200万成交。如果银行配合，或者有熟人疏通，往往可以做到。
但为了避税，到房产登记部门提交的备案合同上，是尽量少写的。如果可能，恨不得把成交价写成1分钱，或者赠送。于是，政府就给每套旧房子设定一个官方评估价，便于在交易的时候计算税款，防止税款流失。通常情况下，政府会把评估价定低一些，一来让利于民、二来防止产生争议。一般来说，政府的评估价相当于市场价的7成左右，每年会调整一次到两次。
目前在实际操作中，二手房的合同备案价和政府评估价逐渐合一了。除非是凶宅交易，真的是价格很低，这种情况下应该是可以审批的。
按照最新的文件，买二手房的时候通过做高评估价，最终降低实际首付比例、提高按揭比例，这种做法玩不转了。在上述“4个价格”里，“政府评估价”显然将成为最重要的交易基准，银行自己的评估价将消失，这事实上等于提高了二手房的首付比例。
比如还是上面说的那套100平米、实际成交价1000万的房子。假设政府评估价是750万，这时候贷款的基准价格只能按照750万计算，而不能按照1000万了。（买卖双方想以750万以下价格备案，官方轻易也不会允许，因为这意味着税收流失，除非真的证明是凶宅之类的。但这样做，贷款额度只能进一步降低）
假设买家是首次置业，此前没有贷款记录，则首付是3成，贷款是7成。但只能按照750万的7成贷款，可以贷525万，首付是475万。这样，首付相当于提高到了47.5%（房屋实际成交价是1000万）。
假设买家是第二次置业，则首付需要7成，贷款3成。按照750万元，可以贷款225万，首付775万，相当于首付77.5%。
可见，新规出来之后，想通过买二手房“上车”将更加困难，首付比例有了显著的提高。
三部委的上述文件是9月29日印发的，但各省转发一般在11月中旬。也就是说，最快执行也要到12月1日，估计有很大几率是1月1日开始执行。
总之，这意味着官方在二手房交易中进一步“去杠杆”，再加上对“消费贷”、“经营贷”等渠道的整治，二手房成交量将进一步下滑。楼市在成交量上的冬天，将越来越寒冷。
延伸阅读：
大招来袭，买房又难了一步！
作者：潮哥；转自：财经观潮（ID：guide0929）
这次动真格了！
、，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，促进房地产市场平稳健康发展，近日，、银监会联合部署规范购房融资行为，加强房地产领域反洗钱工作。
通过各种信用贷、小额贷等，在房地产市场中“空手套白狼”、“干手沾芝麻”的违法违规乱象屡见不鲜，是炒房客们惯用的加杠杆手段，亦是房价大涨的罪魁祸首之一。
楼市进入调控模式后，各地政府出台了一系列措施整顿乱象，略有改善。
此次，银行业监督管理部门各级派出机构要加大对银行业金融机构个人住房贷款、个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等业务的监督和检查力度，依法依规严肃处理各类违规行为。
查处的主要对象包括：房地产商、中介、互联网金融企业、小额贷款公司等。
根据三部门要求，以下几种资金严禁用于首付房款支付 ：
1、严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资；
2、严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务；
3、严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资；
4、严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。
住建部、央行、银监局此次大范围、强力度地联合整顿楼市首付房款行为，其目的是为了促进市场稳定。
通过首付贷、小额贷、消费贷等支付首付，可以将杠杆扩大几倍，甚至十几倍，不仅干扰了房地产市场的正常运行，也带来了极大的金融风险。
用数据来解释或许更好理解。本轮楼市调控之前，大多数城市首套房首付为20%，杠杆已经是1：4，意味着一套300万的房子首付需要60万。
通过首付贷、小额贷、消费贷等一系列贷款可以凑齐了60万首付中大部分，购房者只需自己再拿出10万甚至更少，就可以撬动一套300万的房子，杠杆一下变成了1:29，翻了近5倍。
英国就有这样一位叫沃尔特·卡瓦纳英国男子，以自己拥有的1497张信用卡，通过合理管理给自己买了21套房产，总价超过35亿人民币。
这一行为引起了全球范围内各国人民的艳羡，也引起了各国政府对信用贷款风险管理意识的加强。
11月4日，重庆市银监局呼应住建部、央行和银监局发布的规范要求，对外公布了《关于进一步加强信用卡风险防控的通知》，进一步加强信用卡业务管理和风险防控，促进信用卡业务健康有序发展。
全国其他城市也在有序展开。与此同时，住建部又联合发改委在全国范围内对开发商捂盘、标价、暗箱操作、操纵市场等一系列违规行为实行联合交叉大检查。
1、销售商品房未明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价；
2、未按规定实行“一套一标”；
3、标示信息不全，没有按照规定内容明码标价；未标明房源销售状态，已售房源所标示价格不是实际成交价；
4、商品房交易及产权转移等代收代办的收费未标明由消费者自愿选择；
5、通过虚假价格承诺、虚假价格促销等手段，诱骗消费者进行交易；
6、以捆绑或者附加条件等限定方式，强制提供商品或服务并捆绑收费；
7、捂盘惜售，炒卖房号，操纵市场价格；
8、为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；
9、其他违反《商品房销售明码标价规定》《商品房销售管理办法》《房地产经纪管理办法》的行为。
涉及的城市有：北京、南京、苏州、杭州、嘉兴、合肥、济南、青岛、郑州、长沙、广州、佛山、海口、三亚、西安。
这意味着，中国的房地产市场，正在彻底整肃楼市源头和交易流程，促进房地产市场健康发展，让房子回归居住定位。
那么，住建部、央行、银监局展开的楼市首付规范检查，以及住建部、发改委推进的交叉联合大检查，对楼市未来尤其是房价会产生怎样的影响？
我认为，至少有两点：
1、住建部、央行、银监局发布的新规范，能够杜绝购房者通过信用卡、小额贷、抵押贷、消费贷以及一系列互联网贷款平台增加杠杆支付首付，减小市场金融风险。
住建部与发改委的交叉联合大检查，则将进一步整顿、净化市场，终结残余的楼市乱象，让一二三四线楼市同时回归平稳、健康，回归“房子是用来住的”终极定位。
2、在银行贷款额度紧张、贷款流程延长的背景下，加强首付乱象整顿。
买房最重要的是首付，首付一旦被规范，许多试图不劳而获的炒房客就没了投资源被抽干，市场需求会进一步减弱，未来几个月将是本轮楼市调控期间中成交量的最低点，中心城市房价下行压力加大，极有可能出现阴跌。
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